News 16/06/2022

EU Taxonomie en vastgoed: hoe objectiveer je de duurzaamheid van een gebouw of project?

V.l.n.r.: Jeroen Broersma (Madaster), Elger Groenland (Drees & Sommer) en Vince Limpens (EPEA).

Het is een even complexe als urgente opgave. De EU Taxonomie verplicht onder meer vastgoedbeleggers duidelijk te maken welk percentage van hun uitstaand kapitaal in een groene categorie zit. Drees & Sommer maakt samen met EPEA en Madaster inzichtelijk hoe duurzaam een ontwikkeling of bestaand gebouw is, zo maakten ze op de Provada 2022 duidelijk.

Deze Provadasessie werd georganiseerd i.s.m. Vastgoedmarkt.

Hoe maak je een containerbegrip als duurzaamheid in de vastgoedbranche concreet en meetbaar? Hoe groen zijn de investeringen die je doet nu precies? En vooral: hoe kun je als vastgoedbelegger de circulaire economie omarmen en zelfs versnellen? Deze vragen staan centraal in de EU Taxonomie. Dit is het Europese classificatiesysteem voor duurzame activiteiten van bedrijven en overheden, dat onder andere de circa 10 biljoen euro aan investeringsgelden een zet in de duurzame richting moet geven. Dat wil zeggen, als je die taxonomie tenminste kunt lezen en begrijpen. Want ga er maar aan staan. ‘Die taxonomie behelst ongeveer 1.100 pagina’s, twee dikke pillen, het kost je maanden,’ zegt Elger Groenland, Head of Real Estate Consulting bij vastgoedadvies- en projectmanagementbureau Drees & Sommer Netherlands. ‘En dat nog los van het feit dat niet alles binnen die taxonomie al helemaal is uitgewerkt en duidelijk is.’ Tijdens een sessie op de Provada adviseerden Drees & Sommer, EPEA en Madaster de aanwezigen over wat ze nu al kunnen doen om in te spelen op veranderende wet- en regelgeving die met deze EU Taxonomie verband houdt.

Compliant aan de EU Taxonomie
Tijdens de vorige Provada, in oktober 2021, stapte een ontwikkelaar op Groenland af. Een Duitse investeerder vroeg deze ontwikkelaar aan te tonen dat een bepaalde investering inderdaad duurzaam was, zodat hij wist in elk fonds hij de investering kon onderbrengen. De bewuste ontwikkelaar had geen idee wat hij hiermee aan moest. De combinatie van producten en diensten van Drees & Sommer, EPEA en Madaster heeft hem uiteindelijk inzicht gegeven en bewijslast richting investeerder. Dat is dan ook precies wat de drie bedrijven doen: aan investeerders, beleggers, ontwikkelaars en producenten duidelijk maken in hoeverre een project compliant is of kan worden aan de EU Taxonomie. Zodat ze per gebouw, wijk, gebied en project objectief kunnen vaststellen wat duurzaam is en wat niet. Madaster is daarbij een platform dat dient als regie-instrument, vertelt managing director Jeroen Broersma. ‘Wij objectiveren de feitelijke situatie van een gebouw en stellen iemand in staat om bijvoorbeeld al in de ontwerpfase onderbouwde keuzes te maken.’

Madaster: registratieplatform en regie-instrument tegelijk
Broersma legt uit hoe dit in zijn werk gaat. ‘Binnen Madaster – in feite het kadaster voor materialen – kunnen de in een gebouw gebruikte materialen en producten worden geregistreerd. Elk gebouw is een verzameling van allerlei materialen en producten. Door het combineren van diverse databronnen biedt de registratie inzicht in onder meer CO₂, de circulariteit, de toxiciteit, de losmaakbaarheid en, last but not least, de financiële restwaarde van de materialen van een gebouw. Daarmee ontstaat een overdraagbaar, digitaal gebouwdossier. Het is overigens niet alleen een registratieplatform, maar zeker ook een instrument waarmee je gedurende de gehele levensduur van het gebouw kunt monitoren en sturen, op basis van gevalideerde data, zowel op gebouw als op portefeuilleniveau.’

EPEA, grondlegger van Cradle to Cradle®
Voor die gevalideerde data is EPEA verantwoordelijk, de dochteronderneming van Drees & Sommer die over enorm veel kennis beschikt van onder andere producten en materialen toegepast in gebouwen. Met Cradle to Cradle® en de circulaire economie als leidraad, vertelt Real Estate Consultant van EPEA Vince Limpens. ‘Hoe we momenteel omgaan met onze grondstoffen? We delven ze eerst, een kostbaar en tijdrovend proces. Vervolgens gebruiken we ze relatief kort in bijvoorbeeld gebouwen. En daarna verbranden we ze weer. Wat mij betreft een schoolvoorbeeld van ontwerpfouten, van faalkosten. Wij geloven in circulariteit: van molecuul tot gebouw tot metropool en uiteindelijk weer terug naar molecuul. Een gebouw met een dergelijke positieve footprint heeft op tal van manieren meerwaarde. Denk aan nieuwe verdienmodellen, door hogere verkoop- en verhuurprijzen. Maar denk ook aan wat een gezonde werkomgeving indirect kan opleveren, zoals in de vorm van lagere verzuimkosten. Studies tonen dat aan. Precies op die manier werkt de EU Taxonomie, het waardeert gebouwen op hun positieve duurzame bijdrage in de toekomst. Onze data tonen aan welke kansen en mogelijkheden er zijn op het gebied van de toegepaste materialen en hun recyle-potentieel.’

Vastgoedmarkt — V.l.n.r.: Elger Groenland (Drees & Sommer), Vince Limpens (EPEA) en Jeroen Broersma (Madaster)

Assessments en strategie
De vastgoedadviseurs van Drees & Sommer gebruiken vervolgens de tools en data van Madaster en EPEA om 360 graden assessments te doen. ‘Met die assessments kunnen we zowel nieuwe ontwikkelingen als bestaand vastgoed beoordelen,’ licht Groenland toe. ‘Bouwtekeningen, technische beschrijvingen, actueel energieverbruik, materiaalgegevens zoals over de toxiciteit, energielabels en ga zo maar door: al die data dienen als input voor ons om vastgoed op de EU Taxonomie KPI’s te beoordelen. Dat zijn KPI’s zoals over de transitie naar een circulaire economie. Uit een assessment komt of een gebouw wel, niet of nog niet aan zo’n KPI voldoet.’ De voordelen voor een investeerder laten zich raden. Om een voorbeeld te noemen, bij een aankoopinspectie kunnen dergelijke resultaten helpen te bepalen in welk fonds de investering past. Overigens gaat de dienstverlening van Drees & Sommer veel verder dan die assessments alleen. ‘Wij adviseren over de strategie die kan worden gevolgd na zo’n assessment, inclusief de roadmap richting 2030 en 2050 of een exit strategie.’ Een roadmap die wat Drees & Sommer, EPEA en Madaster betreft altijd een vergelijkbaar eindpunt heeft: beter bouwen en het creëren van (rest)waarde voor gebouwen.

Lees ook het interview met Groenland, Limpens en Broersma over dit onderwerp.