Een succesvol bouwproject staat of valt met het centraal stellen van de eindgebruiker. Dit geldt ook bij gebiedsontwikkelingen. Voor een wijk waarin wonen, werken, voorzieningen en recreatie goed in balans zijn is het belangrijk de eindgebruikers in het vizier te houden. Alle ideeën en plannen van ontwikkelaars moeten hierom draaien: wie zijn de mensen die gebruik gaan maken van het project en waar liggen hun wensen en behoeften? Vastgoedadvies- en projectmanagementbureau Drees & Sommer ondersteunt organisaties onder meer bij het onderzoek naar eindgebruikers- en bewonerswensen en de vertaling daarvan in passende huisvesting. Andreas Kieb, senior business development manager bij Drees & Sommer, legt uit.
Dit artikel verscheen in Cobouw
De behoefte aan wijken en gebouwen waarin niet alleen gewoond of gewerkt wordt, maar waar alles door elkaar heen gebeurt, is groot. “Ten opzichte van dertig jaar geleden hebben we zoveel verschillende woon- en werkvormen nu”, vertelt Kieb. “De grote vraag voor ontwikkelaars, investeerders, maar ook voor ons als projectmanagers en adviseurs is: wat zijn de eisen en wensen van de gebruikers, wat hebben zij nodig en wat moet daarvoor ontwikkeld worden?”
“De vraag naar mixed use wijken is de afgelopen vijf jaar enorm toegenomen. En als je inzoomt, geldt die behoefte aan diversiteit ook bínnen gebouwen. Er zijn steeds meer appartementengebouwen met een heel scala aan woningtypen. Het is dan belangrijk om te weten wie de potentiële kopers zijn en welke verschillende behoeften zij hebben.”
Gebruikers centraal
Drees & Sommer onderscheidt drie onderdelen bij het realiseren van een gebouw of een wijk: de hardware, de software en waar het ten diepste om gaat: de gebruikers. “De eerste gaat over de gebouwen zelf en de tweede om de wijk, maar het derde onderdeel, de gebruiker, dat is de belangrijkste. In de bouwwereld wordt soms vergeten dat gebouwd wordt voor mensen. De gebruikers van een wijk – kopers, huurders, werknemers, bezoekers – moeten zich happy voelen in de buurt. Dat kan alleen als je echt weet wat zij nodig hebben en hoe zij de wijk gaan gebruiken. Hiervoor is gebruikersonderzoek nodig.”
Kader
Drees & Sommer is van origine een Duitse organisatie. Wereldwijd werken er ruim 4.000 mensen vanuit 46 locaties. Drees & Sommer Netherlands heeft drie vestigingen in de regio’s Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven. Al meer dan 50 jaar ondersteunt het bureau organisaties bij het realiseren van succesvolle gebouwen, leefbare steden, renderende vastgoedportefeuilles en effectieve infrastructuur. Van eerste idee tot en met oplevering en beheer, van transformaties tot nieuwbouw.
Het onderzoek
Kieb benadrukt het belang van onderzoek naar gebruikers en licht toe hoe Drees & Sommer zo’n onderzoek aanpakt: “We beginnen met een analyse van de locatie en de markt: wat is er al en welke gebruikers willen we naar de wijk brengen? De volgende stap is het in kaart brengen van trends. We hebben veel lokale en regionale marktkennis en onze internationale onderzoeksafdeling houdt alle innovaties nauwlettend in de gaten. Elk land heeft zijn denktanks en innovatietanks.
Op basis van alle verzamelde informatie maken we profielen van de gebruikers die we willen aantrekken. Hierin zijn alle persoonlijke wensen en voorkeuren verwerkt, van levensstijl, architectuur, mate van duurzaamheid en behoefte aan smart technologie.” Een van de pijlers van het onderzoek van Drees & Sommer vindt plaats in de wijk zelf. Medewerkers gaan daadwerkelijk op pad om erachter te komen waar de behoeftes liggen. “Het is dus niet alleen wetenschap en niet alleen desk research, maar ook praktische informatie en ervaringen uit andere projecten.”
Problemen voorkomen
Het bij elkaar brengen van de verschillende behoeftes van alle typen gebruikers van een wijk of gebouw is een behoorlijke opgave, vindt Kieb. “Het belangrijkste voor die puzzel is dat je je realiseert dát je die puzzel moet leggen, in een vroeg stadium. Als je dat niet doet, ontstaan later problemen.”
“Het is een verandering in mentaliteit en aanpak, ook in de bouwsector. In het verleden draaide een bouwproject in de eerste plaats om locatie, locatie, locatie. Nu kijken we meer naar het gebruiksdoel van een gebouw en naar de gebruikersgroepen. Maar ook zaken als duurzaamheid en innovatie spelen een belangrijke rol. Wij houden deze aspecten continu in beeld, vanaf de ontwikkeling tot en met de uitvoering.”
Een geslaagd project
Vlakbij Berlijn wordt gebouwd aan de residentiële mixed use wijk Havelufer district waar Drees & Sommer nauw bij betrokken was. Hier worden tweeduizend appartementen gerealiseerd, maar ook shared spaces, diverse sportvoorzieningen, kantoren en winkels. Kieb: “Het is een buitenwijk van Berlijn, een heel vriendelijke buurt in de middenklasse. De opdrachtgever, KauriCAB Development, heeft ons gevraagd om een goed beeld van het gebied te creëren. We zijn vroeg bij dit project betrokken, waardoor we nu kunnen spreken van een succesvolle mix van functies die elkaar versterken.”
De woningen en appartementen in de wijk verschillen in prijsklasse en zijn ook ontworpen met verschillende doelgroepen in gedachten. De wijk is heel duurzaam en groen opgezet. “Het is een uitgebalanceerd en zeer leefbaar gebied geworden dat goed in de markt gezet kan worden. Soms is zo’n nieuwe wijk helemaal niet verbonden met de oude wijken, maar in dit geval is dat ons echt gelukt. Voor Drees & Sommer is een project pas écht geslaagd als de doelen van de klant zijn bereikt. Tevreden gebruikers zijn daarin altijd van essentieel belang.”
Lees meer over onze dienstverlening op het gebied van Development Management.
