Er is veel beweging in de hotelsector, merkt Drees & Sommer: met enige regelmaat wisselen hotels van eigenaar en/of wordt hotelvastgoed opgewaardeerd. Wereldwijd is investeringsmaatschappij Invesco actief in verschillende markten, waaronder hospitality. Drees & Sommer is een van de internationale partners van Invesco voor aankoopbegeleiding, ESG-onderwerpen, technisch facility management en projectmanagement. Het Nederlandse team is momenteel voor Invesco betrokken bij hotels in Amsterdam en Den Haag. Een gesprek met Laetitia Brovelli-Demont, directeur Hotel Asset Management bij Invesco, geeft ons inzicht in het huidige perspectief van Invesco op de hospitality-markt, de veranderingen die het afgelopen jaar zijn waargenomen en de verwachte trends.
Invesco's visie op hotelvastgoed: leer omgaan met verandering en omarm duurzaamheid
De voordelen van inflatie
Het hersteltempo van de hospitality-branche heeft de verwachtingen overtroffen,’ vertelt Brovelli over de recente marktontwikkeling. ‘Onze prestatiegerichte leases hebben ons in staat gesteld direct te profiteren van de tariefverhogingen in de markt. Componenten die worden beïnvloed door inflatie, zoals de kosten van materialen en goederen, personeel en voorzieningen, worden door hogere kamerprijzen gecompenseerd. De mogelijkheid om deze unieke voordelen van inflatie via dagelijkse tariefwijzigingen en dus huur door te berekenen, maken de hotelsector een aantrekkelijke beleggingsklasse voor Invesco.’
Meedenken met huurders
De COVID pandemie bracht aanzienlijke uitdagingen voor de hotelsector met zich mee, waarbij sommige hotels gedwongen werden te sluiten. 'Bij de verschillende huurgerelateerde onderhandelingen tijdens de pandemie hebben we van de gelegenheid gebruik gemaakt om duurzaamheidsclausules (of 'groene' clausules) die tot dat moment nog ontbraken in de huurcontracten op te nemen. Hierdoor hebben de hotels van het fonds beter toegang tot volledige verbruiksgegevens. Deze gegevens worden nu verzameld en geverifieerd op een extern datamanagementplatform dat hiervoor speciaal bedoeld is. Onze huurdersrelaties en single lease-activa hebben gegevens van hoge kwaliteit mogelijk gemaakt, in vergelijking met andere sectoren’, zo vertelt Brovelli.
‘We delen onze ervaringen graag met onze huurders en belanghebbenden. Dat zijn ervaringen, afkomstig van een groot, pan-Europees platform over bijvoorbeeld kostenbesparingen en duurzaamheidsmaatregelen die in de loop der jaren bij onze investeringen zijn verzameld. We doen onze huurders suggesties die zich elders al hebben bewezen. Waar het gaat om technische aspecten van vastgoedverbetering, helpen partners zoals Drees & Sommer bij het identificeren van vereiste acties en de bijbehorende kosten.’
Als voorbeelden van het meedenken noemt Brovelli initiatieven om voedselverspilling op de F&B-afdeling aanzienlijk te verminderen en energiezuinige verlichtingssystemen te implementeren, wat resulteert in een betere efficiëntie, een duurzame aanpak en betere operationele marges voor de hotelexploitant. Ook noemt zij een hotel in de regio Amsterdam dat Invesco aan een gemeente verhuurt waar Oekraïense vluchtelingen worden gehuisvest. ‘Deze mensen zochten werk, terwijl een ander hotel dat wij beheren een dringend personeelstekort had. We hebben deze partijen met elkaar in contact gebracht. Zo werken we aan sociale duurzaamheid als belangrijk onderdeel van een moderne beleggingsstrategie.’
Focus op ESG
Er is de laatste jaren veel veranderd in de hospitality-branche, merkt Brovelli op. ‘ESG-gerelateerde onderwerpen hebben een steeds grotere invloed op de waarde in de markt voor hoteltransacties: op de huur- en verkoopprijs, zowel door kortingen voor hogere investeringsbehoeften als door premies voor betere activa. De vertaalslag van duurzaamheid naar de bedrijfsvoering wordt ook steeds duidelijker en belangrijker voor selectiecriteria bij het boeken en het genereren van inkomsten, evenals voor de operationele kosten van de exploitanten. Bij het verwerven van activa voert Invesco een grondige due diligence uit met een sterke focus op ESG. Naast technische details evalueren we de mogelijkheden om waarde toe te voegen – en in sommige gevallen delen we die meerwaarde met de huurder via variabele huur in de huurovereenkomsten.’
‘Ook zetten we de Carbon Risk Real Estate Monitor in, die inzicht geeft in het energieverbruik en de CO2-uitstoot. Op basis hiervan kunnen we berekenen wat er nodig is om het gebouw duurzaam en veerkrachtig te houden gedurende de levensduur vanuit zowel financieel perspectief als vanuit het milieuoogpunt. Voor sommige van die beoordelingen werken we samen met Drees & Sommer: zij geven in hun rapportages aan welke maatregelen nodig zijn om te voorkomen dat de assets stranden en welke kosten reëel zijn voor die maatregelen.' Brovelli voegt hieraan toe: ‘We hebben al vooruitgang geboekt en implementeren nu veel van de eerste initiatieven. Om de potentiële besparingen en de bijbehorende kosten van opties te verfijnen en tegelijkertijd rekening te houden met het rendement en de impact op de waarde, is samenwerking met veel belanghebbenden een vereiste. Deze ‘road map’ zal voortdurend moeten worden aangepast aan de ontwikkeling van technologieën, best practices en regelgeving, en daarvoor hebben we advies nodig van technische adviseurs zoals Drees & Sommer.’
Technisch en facilitair projectmanagement
Dennis Giese is technisch adviseur bij Drees & Sommer Netherlands. Nadat zijn collega's voor Invesco de technische due diligence (TDD) van het Holiday Inn hotel in Den Haag hebben uitgevoerd, ondersteunt hij de klant nu met projectmanagement en technisch facilitair management. ´Op basis van onze bevindingen heeft Invesco een CapEx-budget opgesteld, met verbeteringen en vervangingen van componenten in het gebouw, voornamelijk gebouwinstallaties, zoals luchtbehandelingskasten, cv-ketels, koelsystemen en het gebouwbeheersysteem. Namens Invesco bewaak ik de voortgang van projecten die binnen het CapEx-budget zijn geïdentificeerd. Daarnaast heeft Invesco ons gevraagd erop toe te zien dat Holiday Inn haar onderhoudsverplichtingen nakomt en dat het gebouw goed wordt onderhouden en voldoet aan wet- en regelgeving. In feite is de huurder verantwoordelijk voor de uitvoering van deze projecten. Ik ondersteun waar nodig bij het aanbestedingsproces en houd toezicht op het uitrollen van het programma van de eigenaar door de huurder, tot aan de ingebruikname. Eigenlijk ben ik voor alle technische aspecten de ogen en oren van Invesco op dit project.’
Leesbare en bruikbare duurzaamheidsanalyses
Brovelli vervolgt: 'We werken het liefst met best-in-class partners en experts in elke markt, met lokale aanwezigheid en ervaring. Ook hier vinden we de relatie met de huurder erg belangrijk, evenals een partner met wie we kunnen samenwerken, die ons ondersteuning kan bieden in de voortgangsbewaking en een aanspreekpunt voor ons kan zijn. We hebben met Drees & Sommer samengewerkt aan verschillende opdrachten, ook in Nederland. Zo heeft Drees & Sommer de technische due diligence uitgevoerd voor Den Haag, maar ook voor andere panden die we in Amsterdam hebben. Marco Villares, de Sustainability Consultant van het Nederlandse team, heeft ook een net zero carbon onderzoek gedaan en ondersteunt met Cradle-to-Cradle advies. Ik ben erg tevreden over de diensten van Drees & Sommer Netherlands. Jullie leveren goed werk, de rapporten zijn goed leesbaar, ook voor iemand die niet technisch onderlegd is, en vooral: bruikbaar. Voor ons is het heel belangrijk dat we geen papieren tijger creëren, maar dat we materiaal in handen hebben waarop we actie kunnen ondernemen.'
Internationale marktontwikkelingen
Vanwege zijn internationale scope heeft Invesco een goed overzicht van de globale ontwikkelingen in de hospitality-branche. ‘Het herstel na COVID van de hotelsector verschilt per land en stad. Nederland, met name Amsterdam en Den Haag, kende een sterk herstel, mede door beperkt aanbod, een toenemende vraag en een sterke aanwezigheid van de Amerikaanse markt. Steden daarentegen die veel meer afhankelijk zijn van zakenreizigers en beursbezoekers kenden een langzamer herstel. We denken dat die steden op een gegeven moment zullen heropleven tot vergelijkbare niveaus als vóór de crisis.’
Duurzaamheid en veerkracht in een veranderende markt
Invesco is positief over de toekomst van beleggingen in hotelvastgoed, die naar eigen zeggen aantrekkelijk zal blijven dankzij de veerkrachtige vraag naar reizen, inflatiebescherming door prestatiegerelateerde huurcontracten en strategische ESG-initiatieven. Brovelli noemt de samenwerking met Drees & Sommer als voorbeeld van Invesco's specifieke focus op ESG. ‘Wat Dennis doet - het beoordelen en vervangen van gebouwgerelateerde systemen - zal naar verwachting een positief effect hebben op het energieverbruik van het gebouw. Samen met de 'net zero carbon' en Cradle-to-Cradle studies die we met het Nederlandse team hebben gedaan, zijn dat duidelijk aspecten die onze gebouwen veerkrachtig maken. Locaties waar het prettig vertoeven is.. Ik denk dat we de juiste partners hebben om onze activa sterk genoeg te maken om stand te houden in een snel veranderende markt.’
