Midden in de pandemie verrees net buiten de Amsterdamse ringweg A10 bij het knooppunt Amstel het kantoorgebouw The Joan, het duurzaamste kantoor in de Nederlandse vastgoedportefeuille van Goldman Sachs. Het eindresultaat van de ontwikkeling door Being, waarbij Drees & Sommer Being vanaf het begin op diverse vlakken ondersteunde, is iets om trots op te zijn. Een gesprek over ‘de pionier van Werkstad Overamstel’ met eigenaar Cromwell Property Group, ontwikkelaar Being en adviseur Drees & Sommer.
Bekijk referentieproject The Joan ►
Wie de afgelopen anderhalf jaar forensde over de A10-Zuid zag stap voor stap een nieuw Amsterdams vastgoedicoon verrijzen: het kantoorgebouw The Joan van ontwikkelaar Being. Het is met recht een zichtlocatie te noemen. De glazen gevel van het acht etages tellende gebouw strekt zich uit over zo’n honderd snelwegmeters, vlak voor - of na, afhankelijk van de rijrichting - de aansluiting met de A2. Vooral ‘s avonds leveren de stalen kruizen in de gevel een fraai schouwspel op.
Het kantoorgebouw aan de Joan Muyskenweg meet 24.000 vierkante meter flexibel in te delen kantoorruimte, vooral gericht op een doelgroep van creatieve bedrijven in de sectoren techniek, IT, media, maar ook levensmiddelen. Naast het pand staat The Joan II, een modulair gebouwd parkeerhuis voor fietsen, scooters en 247 auto’s. Op het dak zijn dertig laadpalen voor elektrische voertuigen geplaatst. Jonge aanplant zal de garage straks van een groene gevel voorzien.
Groen verkeersknooppunt
Ook van binnenuit is The Joan een zichtlocatie: kantoorwerkers in de westelijke hoek van het pand kijken uit over het groen rondom het verkeersknooppunt Amstel. “Eén ding is zeker: die groene aanblik blijft tot in de verre toekomst behouden. Het knooppunt voorkomt dat verdere bebouwing het uitzicht ontneemt”, zegt ontwikkel- en realisatiemanager Wietse den Hartog van Being. Ook aan de andere zijde is er vrij zicht over de lage bebouwing van het bedrijventerrein Overamstel, met in de verte de Johan Cruyff-arena. Het bedrijventerrein wordt de komende jaren herontwikkeld tot Werkstad Overamstel. De eerste bouwkranen draaien inmiddels hun cirkels boven de plek waar het nieuwe hoofdkantoor van DPG Media, het grootste mediabedrijf van Nederland, verrijst. Ook dáár werken Being en Drees & Sommer overigens nauw samen.
Den Hartog spreekt van “een pioniersplek”. The Joan is het eerste gebouw dat is ontwikkeld volgens de richtlijnen van het bestemmingsplan voor de nieuwe Werkstad. Dat nieuwe plan maakte dat de impact in het gebied, ten opzichte van een eerder ontwerp voor een gebouw van vier etages boven een groot parkeerterrein, in nauwe samenwerking met de gemeente vergroot kon worden. Hierbij was connectie met de straat een belangrijk uitgangspunt. “Het is een lang traject geweest. Dirk Dekker, medeoprichter en -eigenaar van Being, is er vanaf het begin als commercieel ontwikkelaar bij betrokken geweest.”
Creatieve scale-ups uit het centrum
De verdiepingsvloeren van 2.700 vierkante meter zijn bestemd voor onder meer creatieve bedrijven. “Het gaat om scale-ups die nu nabij het centrum van Amsterdam uit hun jasje groeien waar zij als start-up begonnen”, zegt assetmanager Miftar Maksutaj van Cromwell Property Group. Hij neemt potentiële huurders mee naar een zithoek op de achtste etage. Het liefst deelt hij de vloeren niet op, hoewel daarop is geanticipeerd door de drie kernen en drie zelfstandige entrees in het gebouw. “Etages kunnen zelfs verticaal worden geschakeld: in de bouw is het plaatsen van trappen tussen de vloeren al voorbereid. De hoge ruimten op de begane grond zijn perfect voor start-ups of voor gebruik als showroom”, aldus Maksutaj.
Duurzame ontwikkeling
De duurzaamheid van het pand gooit hoge ogen: The Joan kreeg het Breeam Excellent-certificaat. The Joan is het duurzaamste gebouw in de portefeuille van Cromwell in Nederland. “Veel van de voorzieningen lijken al heel gewoon, maar - geloof mij - dat zijn ze niet. De combinatie van heel veel duurzame maatregelen maakt het groene karakter heel krachtig.”
Den Hartog somt een aantal van de maatregelen op: “De drie kernen hebben met planten begroeide wanden, die als groene longen van de begane grond tot aan het dak door het gebouw lopen. Regenwater wordt opgeslagen in de kelder om de planten te irrigeren en de toiletten door te spoelen. Zonnepanelen leveren elektriciteit voor onder andere de laadpalen op het dak van het modulaire parkeerhuis, dat - mocht het nodig zijn - weer elders kan worden opgebouwd. We hebben een WKO-installatie aangebracht en natuurlijk ledverlichting.”
Well Platinum-gecertificeerd
Ook het binnenklimaat scoort hoog op de duurzaamheidsmeter. Senior projectmanager Willem de Kleuver van Drees & Sommer Netherlands noemt het Well Platinum-certificaat van The Joan. “Het is het vierde gebouw in Amsterdam met deze topscore. Die is te danken aan het licht - negentig procent van de gevel is glas - en natuurlijk de groene longen. Aanvankelijk was er in het ontwerp van de klimaatinstallatie een deel recirculatie opgenomen. Dat is - op basis van nieuwe inzichten in de coronaperiode - tijdens de bouw aangepast. De toiletgroepen beschikken nu over een separaat systeem.”
Laatste fase tot oplevering
De Kleuver nam in september 2021 als derde collega van Drees & Sommer het stokje over voor de laatste fase van het bouwproces tot oplevering. Eerder waren collega’s van hem betrokken bij de kostenramingen van het ontwerp, de selectie van de bouwteampartner, het bouwrijp maken, het opstellen van bouwteam- en aannemingsovereenkomsten en het projectmanagement, de voortgangscontrole en de kwaliteitsborging tijdens de realisatie. “Dat is gelukt binnen de afgesproken planning, hoewel de pandemie het tot op het laatst spannend heeft gemaakt.”
De mannen denken terug aan de hectische anderhalf jaar die achter hen ligt. “De kick-off was precies voor de eerste corona-uitbraak”, zegt Maksutaj. “Onzekerheid was troef - kunnen we wel bouwen met teams op anderhalve meter afstand?”, herinnert De Kleuver zich. Ook prijstechnisch was er veel onzekerheid. “En toen lag er ook nog een schip dwars in het Suez-kanaal. Heel de wereld was van slag.”
Trots op de samenwerking
De uitdaging van vastgoedontwikkeling in coronatijd werd door de betrokkenen het hoofd geboden. “We zijn trots op wat wij hier met elkaar hebben neergezet, alle partijen hebben hun uiterste best gedaan. Als het dan goed afloopt, vergeet je het snel weer. Maar er staat wel een state-of-the-art kantoorgebouw in een gebied dat een belangrijke impuls gaat geven aan de stad Amsterdam.”
Door de complexe structuur aan opdrachtgeverskant was het geen standaard turnkey-project. De Kleuver denkt regelmatig terug aan de samenwerking bij The Joan. “Er waren veel partijen betrokken bij de realisatie, iedereen voelde zich ook betrokken. Dat gaf meer complexiteit en een bijzondere dynamiek aan tafel. Normaal is het bij oplevering: nummers wissen en door. Maar wij spreken elkaar nog steeds. Hier wil ik later nog graag eens terugkomen.”
