Grossprojekte mit General Construction Management (GCM)

Grundlage jeder erfolgreichen Projektabwicklung ist eine klare, aus dem Kerngeschäft des Kunden heraus entwickelte Zieldefinition vor Planungsbeginn. Für die Projektmanager/innen heisst das, dem Bauherrn zunächst dabei zu helfen, zu entscheiden, was er wirklich will.

Drees & Sommer analysiert die Ideen seiner Kunden zur Erweiterung oder Optimierung ihres Kerngeschäfts mit der objektiven „Brille“ eines externen Beraters. Mit unserer Strategischen Prozessberatung treffen unsere Kunden die richtigen Entscheidungen für erfolgreiche Prozesse. Auch die Entwicklung von Business Cases aus markttechnischer, kaufmännischer, betrieblicher und immobilienwirtschaftlicher Sicht gehört dazu.

Früh die Zielvorgaben festlegen

Die in dieser frühen Phase getroffenen Entscheidungen haben weitreichende Folgen für die ökonomische, ökologische und architektonische Qualität eines Bauprojekts. Wir sorgen dafür, dass Auftraggeber ihre betrieblichen Abläufe optimal umsetzen können. Dazu arbeiten wir gemeinsam mit ihnen in einer Bedarfsanalyse die Bauaufgabe heraus und legen die Ziele des Projekts fest.

Anschliessend konkretisieren wir das Projektvolumen und stellen es in einem Raum- und Funktionsprogramm dar. Über ein Flächenmodell ermitteln wir die Bruttoflächen und die Kubatur, sodann leiten unsere Fachleute daraus die zu erwartenden Kosten ab. Stimmt die Rendite mit den Vorstellungen des Kunden überein, betreuen wir den mit der Planungsidee beauftragten Architekten oder führen einen Architekturwettbewerb oder ein Investorenauswahlverfahren durch. Kurze Wege und schnelle Entscheidungen sind der Schlüssel zum Erfolg.

Professionell organisieren

Damit sich ein komplexes Projekt auch in der Folgezeit bestmöglich organisieren und kontrollieren lässt, gründen alle Beteiligten eine Firma auf Zeit – ein virtuelles Unternehmen mit Ressorts, Funktionszuordnungen, Entscheidungsstrukturen und einer schlagkräftigen, schnell agierenden Mannschaft. Es gibt klare Strukturen und es ist definiert, wer welche Kompetenzen benötigt und welche Aufgaben zu erfüllen hat. 

Richtig kommunizieren

Nur ein in der Öffentlichkeit positiv besetztes Projekt ermöglicht es, ein positives Image aufzubauen, Störungen vorzubeugen und so Kosten und Zeit zu sparen. Doch neue Bauprojekte bringen oft Veränderungen mit sich, die selten auf Anhieb gut ankommen. Daraus resultiert ein Informationsbedarf, auf den die Projektkommunikation und das Baustellenmarketing frühzeitig reagieren müssen. Ein wichtiger Teil der Vorbereitung ist daher die Erstellung eines umfassenden Kommunikationskonzepts. Drees & Sommer ist in der Lage eine solche Kommunikation für den Kunden aufzusetzen. 

Beim Planen denkt man zunächst an technische Zeichnungen und an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), dabei ist es im Wesentlichen eine Kommunikationsaufgabe. Es gilt: Wirf den traditionellen Planungsprozess über Bord! 

Mit PKM den Daten- und Informationsaustausch im Griff

Bauherr, Architekten, künftige Nutzer, oft über 50 Planungsbüros und mehr als 200 ausführende Firmen: Bei Grossprojekten ist dies eher die Regel als die Ausnahme. Wie sollen so viele Parteien miteinander kommunizieren, ohne dass ein Chaos ausbricht? Früher schickte man dazu Pläne und Unterlagen von einem zum anderen und absolvierte unzählige, endlos lange Koordinationsrunden mit oft fehlerhaften Ergebnissen und immensem Papiereinsatz.

Drees & Sommer hat mit dem Projekt- KommunikationsManagement-System (PKM) schon vor vielen Jahren einen wichtigen Schritt gemacht: Ohne PKM als leistungsfähige Daten- und Kommunikationsplattform wäre die Projektkommunikation noch heute unkoordiniert und mit höchstem Aufwand für die Informationsbereithaltung und Dokumentation verbunden. PKM hat die digitale Planung mit allen Bestandteilen in der notwendigen Durchgängigkeit definiert. In Projekten, in denen wir PKM einsetzen, müssen sich die Beteiligten vertraglich verpflichten, die Plattform zu nutzen. Auf diese Weise gelingt es, die Schnittstellen auf ein handhabbares Mass zu reduzieren. Dazu sind beispielsweise in der Benutzerverwaltung die Verantwortlichkeiten der Beteiligten abgebildet.

Mit PKM lässt sich so der Planungsprozess viel präziser kontrollieren – was die Qualität der Planung verbessert und vor allem zu Terminverkürzungen führt. Ausserdem übernimmt das Tool den unerlässlichen Austausch der Informationen während der Planungs- und Bauzeit, dient als Dokumentenmanagementsystem, Raumbuch und Projektarchiv. Damit ist PKM Lean Management im besten Sinne.

Besserer Workflow mit Building Information Modeling  

Ein weiterer Schritt in Richtung eines umfassenden Lean-Planning-Systems ist eine komplette digitale Modellierung eines Bauwerks über das sogenannte Building Information Modeling (BIM).

Mit ihm wird ein umfassendes digitales Abbild des geplanten Objekts mit grosser Informationstiefe erstellt, wodurch sich der Workflow erheblich verbessert. Grund: Der/Die jeweilige Planer/in muss sich nur mit den Informationen auseinandersetzen, die für seine/ihre Arbeit wichtig sind. So besorgt sich etwa der/die Tragwerksplaner/in nur die Daten zu den tragenden Elementen. BIM ermöglicht daher sehr gezielte, also gewissermassen „schlanke“ Zugriffe auf gerade benötigte Teilaspekte.

Durch die dreidimensionale Darstellung aller Bauteile können mit BIM leicht Kollisionen – beispielsweise zwischen Leitungen – identifiziert und ausgeräumt werden. Zusätzlich zur grafischen Darstellung lassen sich bauphysikalische Eigenschaften und spezifische Kosten erfassen. Daneben fungiert BIM als detaillierter Katalog vordefinierter Bauteile wie Wände, Stützen, Fenster oder Türen. Eine Priorisierung macht ausserdem ein Target Value Design möglich, wobei man weniger kostenintensive und technisch einfache Elemente zuerst verändert, schwierige und kostspielige zuletzt.

Im Gegensatz zu den konventionellen Planungsmethoden verlagert der BIM-gestützte Planungsprozess den Planungsaufwand in die frühen Phasen eines Projekts, indem bereits hier ein umfassendes digitales Modell des Entwurfs geschaffen wird. Daraus ergibt sich der Vorteil, dass bereits jetzt erste Simulationen und Berechnungen durchgeführt werden können. So lassen sich verschiedene Entwurfsoptionen eingehend untersuchen, was zu einem verringerten Aufwand in späten Planungsphasen und einer höheren Entwurfsqualität führt.

Projektmanagement, PKM und BIM ergänzen sich

Das Projektmanagement eines Bauvorhabens ist auf verlässliche Informationen angewiesen, um seiner Steuerungsaufgabe nachzukommen. Diese Informationen können aus dem Building Information Modeling bezogen werden. Geschulte Projektmanager/innen können als BIM-Koordinatoren die Zusammenarbeit der Planer/innen sowie den Workflow detailliert steuern und die Planlieferung auf die Erfordernisse der Material- und Kapazitätsplanung und der Baustelle abstimmen. Dieses Vorgehen wird auch als „ziehende Baustelle“ bezeichnet.

Zudem bietet BIM dem Projektmanagement die Möglichkeit der Simulation von Planungsvarianten, da man darin zum Beispiel Varianten zur Kosteneinhaltung durchspielen kann. In Verbindung mit PKM lässt sich der Planungsprozess mit BIM zu einem leistungsstarken Lean-Planning-System mit grossen Vorteilen für ein noch effektiveres Projektmanagement ausbauen. Umgekehrt kann BIM nur im Rahmen eines professionell arbeitenden Projektmanagements seine Wirkung als effektives Werkzeug entfalten.

Ein weiterer „Turbo“ für das Projektmanagement besteht darin, die Teams in einem sogenannten Big Room mit BIM-Technologie zusammenarbeiten zu lassen. Interdisziplinär wird dort mit einem aus dem Target Value Design vorgegebenen Kostenrahmen das Gebäude virtuell geplant. Notwendige Änderungen, etwa aus fortgeschriebenen Anforderungen des Kunden, können so problemlos umgesetzt werden. Eines der grössten Hemmnisse bei der Einführung von BIM gilt es allerdings noch zu überwinden: die derzeit geltende Fassung der HOAI. Die aktuelle Aufteilung der Vergütung macht das frühzeitige Erstellen eines umfassenden digitalen Modells nämlich zurzeit wenig attraktiv für die Planenden.

Erleichterte Leistungsbeschreibung

Die Planung mit BIM erleichtert auch die Beschreibung der Leistungen. Durch die umfassende Informationszuordnung von bauspezifischen Objekten, Typen und Details zu den digitalen Plänen und die Verknüpfung mit Räumen und Funktionsbereichen lässt sich eine vollständige Leistungsbeschreibung erstellen. Darüber hinaus sind diese Informationen für die Zuordnung zum Einbaubereich und damit für die spätere Logistik- und Lieferplanung relevant.

Haben alle Beteiligten Building Information Modeling genutzt und die Inhalte vollständig abgestimmt, sind die Leistungsverzeichnisse annähernd fehlerfrei. Allerdings ist es bei einigen Gewerken – vor allem im Ausbau – erforderlich, dass die ausführenden Firmen auch Vorschläge zur Qualitäts- und Fertigungsoptimierung und damit zur Reduzierung der Kosten einreichen können.

Eine besondere Herausforderung bei der Projektabwicklung ist es, die zahllosen kleinteiligen Aktivitäten während eines Bauablaufs im Griff zu behalten. In vielen Bauprozessen steckt daher selbst heute noch ein Reduzierungspotenzial von 20 bis 30 Prozent. 

Das heisst:

• Verschiebe den Baustart nach hinten!
• Reduziere die verfügbare Lagerfläche!
• Setze die Produktionsziele beim Bauen deutlich höher an als bisher üblich!

Lean Construction – alle(s) im Takt

Beim Lean Construction übertragen die Projektmanager und Baumanager von Drees & Sommer das Erfolgsmodell des Lean Managements auf Bauprojekte und Baustellen. Durch die Konzentration auf Prozesse sowie auf die Informations- und Materiallogistik können diese stabilisiert und beschleunigt werden. Verschwendungen wie Wartezeiten, Fehlerreparaturen oder zu hohe beziehungsweise zu niedrige Bestände werden vermieden. Dafür wird jeder Arbeitsschritt exakt geplant.

Wie beim Lean Management spielt das Taktprinzip eine grosse Rolle. Mit ihm wird für jede ausführende Firma ein festes Zeitfenster – je nach Komplexität zwei bis vier Tage – eingeplant, in dem sie ungestört arbeiten kann. Das Material und die Pläne stehen pünktlich bereit und die Gewerke kommen sich nicht in die Quere. Im Baubetrieb arbeitet das Team der Lean Construction Manager mit der Bauleitung und den einzelnen Firmen vor Ort eng zusammen. Das heißt auch, dass alle Gewerke früh ins Projekt einbezogen werden. Eine enge partnerschaftliche Zusammenarbeit stabilisiert den Prozessablauf und erhöht die Chance auf Einsparungen.

Die Projektmanager/innen und Prozessberater/innen von Drees & Sommer implementieren das Thema als Methode gemeinsam auf der Baustelle. Dadurch erhalten Projektmanagement und Baumanagement sowie die Bauleitung ein starkes Werkzeug zur Steuerung der Abläufe an die Hand, mit dem die strategische Sicht (Top-down) mit dem operativen Ausführungswissen (Bottom-up) optimal verbunden wird.

Integrierte Gesamtprozessplanung

Zunächst erstellt das Projektmanagement unter Verwendung von Erfahrungswerten einen klassischen Rahmenterminplan. Anschliessend untersuchen die Manager/innen den Gesamtprozess unter Lean-Construction-Gesichtspunkten auf Schwachstellen und Risiken, darunter Genehmigungs- und Einspruchsverfahren, mögliche Baugrundprobleme oder die Verkehrs- und Anliefersituation. Nach Bewertung dieser Punkte erstellen sie einen Generalablaufplan für das Projekt und fixieren mit den beteiligten Planungsdisziplinen den gesamten Bauablauf. Genauso intensiv entwickeln die Expertinnen und Experten von Drees & Sommer die optimale Austaktung der Baustelle und des Gesamtablaufs. Ziel ist ein konsistentes Ausführungskonzept.

Es ist empfehlenswert, Grossprojekte in einzelne sinnvoll gegliederte Teilprojekte zu gliedern – eine Segmentierung, die bis auf einzelne Arbeitspakete herunterreichen kann. Für diese erfolgt dann eine eigene Steuerung durch die entsprechenden Projektleitungen. Schliesslich ist das Logistikkonzept dran. 

Auf dieser Basis lässt sich der Bauablauf für die nächsten vier bis acht Monate definieren. In diesen Prozess beziehen die Manager/innen die komplette Lieferkette mit ein und stellen so sicher, dass von der Planung über die Produktion bis zur Logistikkette alle Schritte rechtzeitig die notwendigen Informationen erhalten und das erforderliche Material auf der Baustelle ankommt.

Tafelplanung als Produktionsplan und visuelle Arbeitsvorbereitung

Das auf der Baustelle sichtbarste Werkzeug des LCM ist eine Tafel für die Detailplanung. Dieser Produktionsplan auf Tagesbasis gilt für vier Wochen. Bauleitung und ausführende Unternehmen nutzen ihn als aktives Steuerungswerkzeug. Der Plan ermöglicht eine detaillierte und stabile Arbeitsvorbereitung, die jedem auf der Baustelle die Schnittstellen, Abhängigkeiten sowie Abläufe zeigt.

Die Arbeitskarten in der Plantafel stellen die Arbeitsleistung eines Unternehmens für einen Tag in einem definierten Bereich dar. Problemkarten visualisieren kritische Punkte wie fehlende Informationen. So ist auf einen Blick ersichtlich, ob und wie viele Probleme einem reibungslosen Prozess noch im Weg stehen und ob eine stabile Arbeitsvorbereitung erfolgt ist. Ein kurzes tägliches Update des Produktionsplans auf der Baustelle stellt eine hohe Stabilität und Verlässlichkeit sicher.

Mensch im Mittelpunkt

In Verbindung mit dem Building Information Modeling verknüpft das LCM die „reale Welt“ auf der Baustelle eng mit der virtuellen Planung. Dabei geben Gesamtprozessanalyse und Prozessplanung die Abläufe vor, die in BIM virtuell umgesetzt werden. Bauabläufe können so überprüft und simuliert, Engpässe und Ausführungsprobleme noch früher erkannt und gelöst werden. Zudem kann durch die hohe Stabilität der Planung und der Verknüpfung mit den Ausführungsschritten für die nächsten vier Wochen sichergestellt werden, dass das richtige Material in der richtigen Menge zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort ist.

Unabhängig von allen Hilfsmitteln bleibt das Wichtigste der Faktor Mensch: dass während der Bauzeit eine enge persönliche Abstimmung zwischen den Beteiligten stattfindet und alle ganz nah am Geschehen sind, dass sie Bewehrungskolonnen sehen, Beton riechen und Kreissägen hören. Diese Eindrücke machen „Dampf“ und sind die bestmögliche Verbindung von virtueller Planung und realer Baustellenwelt. Optimal ist auch eine Zusammenarbeit von jungen kreativen Planern und Managern mit erfahrenen Bauleuten. Eine solche „Denkfabrik“ wird zur Schaltzentrale für alle wichtigen Entscheidungen.

Auch im direkten Baubetrieb arbeiten die Lean Construction Manager mit der Bauleitung und den einzelnen Firmen vor Ort eng zusammen. Das bedeutet, dass alle Gewerke schon früh als Partner ins Projekt einbezogen werden müssen. Eine enge Zusammenarbeit stabilisiert den Prozessablauf und erhöht die Chance auf gemeinsame Einsparpotenziale.

Im Rahmen des Projektmanagements unterstützt BIM auch die Mängelbeseitigung und die Inbetriebnahme. Die Technologie lässt sich selbst dazu verwenden, die Daten über den gesamten Lebenszyklus fortzuschreiben – von der Planung bis zum Rückbau. Gerade hierin liegt das enorme Potenzial von BIM: Wenn über die einzelnen Planungs- und Bauphasen hinaus die Daten konsequent weitergenutzt werden, reduziert sich die bislang übliche aufwendige und fehleranfällige Wiedereingabe von Informationen erheblich. Deshalb gilt: Schaffe die Grundlage für einen professionellen Betrieb!

Mängelmanagement: Nutzer im Zentrum

Vor allem Mängel verhindern eine pünktliche Abnahme oder Inbetriebnahme. Eine effiziente Steuerung der Mängelbeseitigung und ein nachvollziehbares Berichtswesen sind daher Voraussetzung für eine reibungslose Inbetriebnahme und Übernahme eines Gebäudes.

Mit einem stringenten baubegleitenden Mängelmanagement kann die Mängelbeseitigung bis zum Abnahmetermin deutlich beschleunigt und der störende Nachlauf nach Bezug so gering wie möglich gehalten werden. Auch hier kann BIM dem Projektmanagement durch die geometrische Zuordnung der Mängel und die Dokumentation der geforderten Eigenschaften wertvolle Unterstützung leisten.

Inbetriebnahmemanagement – Basis des Anlagenbetriebs

Die systematische Inbetriebnahme bildet die Basis für einen reibungsarmen Betrieb und leistet einen wichtigen Beitrag zur Funktionsoptimierung der Haustechnik. Drees & Sommer stimmt dafür die einzelnen haustechnischen Komponenten nach der Abnahme aufeinander ab und stellt diese in der Ersteinregulierung ein.

Das Inbetriebnahmemanagement erfordert bereits in der Planung einsetzende Leistungen – beispielsweise in Bezug auf die Dokumentation. Hier ergänzt das Building Information Modeling unsere Expertise perfekt, da alle Informationen im Verlauf der Planung, der Ausschreibung und Abwicklung integriert werden können.

Der richtige Gebäudebetrieb

Der Betrieb eines Gebäudes sollte so ausgelegt sein, dass er der langfristigen Ertragssteigerung und dem Werterhalt der Immobilie dient. Gemeinsam mit den Bauherren oder Investoren entwickeln unsere Experten dafür individuelle Facility-Management-Konzepte, auf deren Grundlage wir die Ausschreibungen für die späteren Partner erstellen. Mittels spezieller Schnittstellen kann auf die BIM-Technologie aufgesetzt werden, deren Inhalte so während der gesamten Nutzungsdauer fortgeschrieben werden.

Oft drohen bei Vertragsabschlüssen zwischen dem Bauherrn, dem Investor und dem Mieter unkalkulierbare Termin- und Kostenrisiken. Eine erfolgreiche Vermietung von Büros, Wohnungen und Veranstaltungsräumen beginnt daher mit einem frühzeitigen Mieter- oder Nutzermanagement. Dieses sollte schon dann einsetzen, wenn die Baubeschreibung für den Grundausbau beginnt, da in der Schlussphase eines Bauprojekts dessen Komplexität schnell ansteigt.

Durchgängiges Lean Construction steigert die Zufriedenheit

Die Kunden, die Drees & Sommer bislang durch das Lean Construction Management unterstützt hat, heben in erster Linie die Verlässlichkeit der Prozesse und Kostenansätze hervor. Die Stabilität einer Projektabwicklung mit LCM ist fast doppelt so hoch wie bei üblichen Planungs- und Bauprozessen und vermeidet teure Aufholangebote und Aktionen im Task-Force-Stil. In der Regel können Abläufe verkürzt und Kosten reduziert werden. Und die Ausführungsqualität stimmt von Anfang an.

Wichtige Voraussetzung: Der Bauherr muss den Prozess aktiv begleiten und mit höheren Honoraren als für die übliche Projektsteuerung kalkulieren. Dafür ist der Mehrwert, den er erhält, in jedem Fall deutlich grösser.

Sicherheit aus einer Hand

Mit unserem General Construction Management (GCM) erhalten Sie Sicherheit aus einer Hand. Mit dem GCM übernehmen wir die komplette Abwicklung Ihres Bauvorhabens. Zahlreiche Projekte haben wir auf diese Weise bereits zum Erfolg geführt.
Beim General Construction Management kombinieren wir Projektmanagement, Planungsleistungen und Bauleitung zu einem Gesamtpaket.

Mit Lean Construction Management sorgen wir für reibungslose Planungs- und Ausführungsprozesse. In Kombination mit unserem BIM-Management sind beim GCM sehr wirtschaftliche Planungs- und Ausführungsprozesse in kurzer Zeit realisierbar. Wir stellen schon früh die Planungsmannschaft zusammen, wobei auch der Architekt als Partner in das GCM-Team integriert werden kann. Über das gesamte Projekt haben Sie somit nur einen verantwortlichen Ansprechpartner. Wir erbringen alle Leistungen aus einer Hand und eliminieren alle Schnittstellen.